어머니가 전세로 살고 있던 연립주택이 경매에 들어가 어제 배당금까지 받게 되었다. 처음 경험하게 된 경매절차여서 진행과정에 대해 찾고 알아 보는데 많은 시간이 들었다. 그것에 대해 정리해서 당황하지 차근차근 진행해서 피해가 없기를 바란다.
처음 경매 우편통지서를 받은 순간부터 마지막에 배당금을 안전하게 출급받고 이사하는 단계까지, 임차인(세입자) 입장에서 진행되는 전체 경매 흐름을 단계별로 알기 쉽게 정리해 드립니다.
[전체 경매 진행 타임라인 및 단계별 대응]
1. 경매 개시 결정 통지서 수령
- 상황: 법원으로부터 “해당 주택에 경매가 시작되었다”는 경매개시결정 통지서를 수령합니다.
- 할 일: 통지서에 적힌 사건번호(예:
20OO타경OOOO)와 배당요구종기일(배당을 신청할 수 있는 마감일)을 반드시 메모하고 확인합니다.
2. 권리신고 및 배당요구 신청 (가장 중요)
- 상황: 법원은 세입자가 얼마의 보증금으로 거주하고 있는지 자동으로 알지 못하므로, 직접 청구해야 배당 대상에 넣어줍니다.
- 할 일: 지정된 ‘배당요구종기일’ 전까지 관할 법원(부산지법 서부지원)에 ‘권리신고 및 배당요구신청서’를 제출합니다. 배당요구일 신청일 안에 신청하는 것이 중요합니다. 배당요구신청서는 인터넷에서 쉽게 찾아볼 수 있습니다.
- 제출 서류: 임대차계약서 사본(확정일자 포함), 주민등록등본 등
- 본인의 배당순위를 확인하여 낙찰후 100% 배당 받을 수 있는지 예측하는 것이 중요합니다.
- 배당요구일 안에 배당요구신청서를 내지 않고 한참 뒤에 서류를 법원에 제출하는 바람에 배당 당일에 배당받지 못한 경우를 법정에서 보았습니다. 이런 경우 일주일 안에 소송을 해야 한다고 하는데 소송은 시간과 금액이 들어가 이기지 못하면 더 큰 피해를 볼 수 있습니다.
3. 경매진행
- 1차 경매일에 경매가 진행되는데 보통 2-3차례 유찰된다. (어머니 집도 2차까지 유찰되고 3차에 낙찰되었다. 여러조건마다 다르겠지만 어머니 집은 1차 경매가격이 9억3천이었는데 3차때 5억에 낙찰되었다. 그리고 낙찰될 때마다 다음 경매일은 거의 한달 뒤로 잡혔다)
- 상황: 배당 받을 수 있는 순위와 앞에 순위에서 배당되는 금액을 계산해보면 얼마 이상 낙찰되어야 본인이 배당받을 수 있는 금액이 얼마인지 나온다.
*아래의 상황은 전세보증금을 다 반환받지 못할 때 하셔야 할 사항입니다.
- 혹시 보증금을 100% 반환받지 못하는 상황에 대비해 국가 주거 지원 제도 활용 신청을 진행합니다.
- 할 일: HUG(주택도시보증공사)를 통해 전세피해확인서를 발급받은 뒤, LH에 전세피해자 긴급주거지원(매입·전세임대)을 신청하여 대체 주거지 후보 리스트 안내를 기다립니다.
4. 낙찰(매각) 및 낙찰자와의 퇴거(명도) 협의
- 배당기일이 정해지면 기일전에 새로운 집주인에게 명도확인서와 인감증명서를 받아야 합니다. 그러면 자연스럽게 새집주인과 새로운 계약을 하고 더 살것인지 이사 나갈 것인지 이야기하게 됩니다. 새로운 집주인에게 위의 두가지 서류를 받아야 배당기일에 전세보증금을 받을 수 있기 때문에 혹여나 전세보증금을 100% 못받는다고 해서 새주인과 언쟁을 하거나 다툴 필요가 없다. 이전의 계약과 새집주인과는 어떤 관계도 없기 때문에 이사비를 요구하거나 그런것도 현재는 어려웠다. 이사가기로 결정하면 배당기일에 전세보증금을 받고 집을 알아봐야 할 상황이 생기면 새집주인과 단기월세계약을 해야 한다. 물론 보증금과 월세를 지불해야 한다.
- 상황: 입찰을 통해 새로운 집주인(낙찰자)이 정해지고, 낙찰자가 매각대금을 완전 납부합니다.
- 할 일: 낙찰자와 연락해서 이사 시점(예: 10월) 및 월세/점유 관계를 협의하고, 배당 시 제출할 ‘명도확인서’ 및 ‘낙찰자 인감증명서’를 미리 또는 이사 당일 제공받기로 상호 협의합니다.
5. 배당기일 통지 수령
- 상황: 법원에서 배당금 지급 날짜와 시간이 적힌 ‘배당기일 통지서’를 발송합니다.
- 할 일: 2-3일 전에 해당 법원에 전화해서 본인의 배당금액이 얼마인지 확인할 수 있다.
6. 배당기일 당일 참석 및 배당금 수령
- 상황: 지정된 배당기일 시각(예: 오후 2시)에 법정에 참석하여 최종 작성된 배당표를 확인합니다. 배당표는 법정이 열리는 법원 호실을 찾아가면 20-30분전에 앞쪽에 배취해 놓는다.
- 동선 및 절차: 법정 호실에 참석해서 배당표를 받고 기다리면 정해진 시간에 판사가 들어옵니다. 같은 시간에 진행되는 배당 사건번호를 부른 다음 의의가 있는 분은 손을 들라고 합니다. 의의가 없으면 판사는 퇴장하고 앞에 일하시는 분이 사건번호를 부른다음 서류를 확인/접수하고 배당통지서를 줍니다. 배당통지서를 가지고 법원내에 있는 보관금계로 가서 배당통지서에 도장을 받고 법원내에 있는 은행으로 가면 배당금을 받을 수 있다.
참고로 배당금을 받을 때까지 변호사나 어떤 법률자문을 받지 않았고 인터넷에서 찾아서 진행했습니다. 진행되는 동안 불안했고 무엇을 잘못하거나 빼먹지 않았나 싶어서 계속 찾아보고 찾아보고 했습니다.
혹시, 배당금을 100% 받지 못하시는 분은 배당기일에 받은 배당표를 가지고 전임차인에게 변호사를 통해 전임차인에 대해 민사소송을 시작해야 합니다.